Donations : un précieux coup de pouce familial
Lors d’un premier achat, les donations d’argent permettent aux jeunes de moins s’endetter. Les donations de terrain à bâtir ou de logement neuf bénéficient, elles, de nouveaux avantages fiscaux
Adèle, 26 ans, regrettait de jeter 800 euros de loyer par la fenêtre tous les mois. Grâce à un don manuel de 30.000 euros de ses parents, elle a finalement pu acheter cette année un 35-m² à rénover pour 195.000 euros à Levallois-Perret (92). "Grâce à l’aide de mes parents, je ne suis pas prise à la gorge à la fin du mois", souligne-t-elle. Comme elle, 96 % des moins de 40 ans souhaiteraient acheter leur résidence principale.
Or, sans coup de pouce parental, les chances d’y parvenir dépassent à peine 50 %, selon une récente étude de l’Insee. Mais cette probabilité s’élève à 70 % en cas de donation ! Pas de doute, les donations facilitent la constitution de l’apport exigé par les banques (au moins l’équivalent des frais de notaire), et permettent de moins s’endetter. En raison des prix qui restent élevés à Levallois, "70 % de nos primo-accédants bénéficient d’une aide financière familiale", témoigne Paolo Favazzo, gérant de Mister Property.
Des solutions multiples
Prêts familiaux, dons manuels, donation simple et donation-partage sont autant de moyens qui permettent de donner de l’argent à ses enfants. Mais seule la donation-partage oblige donateurs et donataires à signer un acte notarié. Sans doute pour éviter de payer des droits de mutation, de nombreuses familles évitent cette solution. C’est pourtant la voie royale pour sécuriser l’opération (voir encadré). En revanche, "quel que soit le mode choisi, toute donation doit être déclarée à l’administration fiscale", rappelle Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. A noter que chaque parent peut donner jusqu’à 131.865 euros par enfant tous les quinze ans sans avoir de droits de donation à régler.
Des incitations fiscales
Deux nouvelles incitations fiscales sont entrées en vigueur au 1er janvier selon l’article 8 de la loi de Finances pour 2015. Pour les donations de terrain à bâtir, en plus de l’abattement légal de 100.000 euros par parent et par enfant, un abattement supplémentaire de 100.000 euros, "quel que soit le nombre de donataires", est accordé jusqu’au 31 décembre. Donc "ce nouvel avantage n’est pas si favorable, surtout pour les familles ayant plusieurs enfants", remarque Erwan Grumellon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez SwissLife Banque privée. Et, pour en bénéficier, "il faut s’engager à faire construire dans les 4 ans".
Un abattement supplémentaire de 100.000 euros est également instauré pour la donation d’un logement neuf, s’il n’a jamais été occupé. Mais attention : "La valeur du bien, qui servira de base pour calculer les impôts dûs, sera plus élevée que celle du terrain, souligne Karine Lecocq, ingénieur patrimonial chez Lazard Frères Gestion. Il est donc plus intéressant de donner un terrain et d’aider les donataires à faire construire en se portant caution de leur emprunt."
Ainsi, en Bretagne, des parents ont transmis un terrain d’une valeur de 500.000 euros à leurs trois enfants. Ces derniers, encore étudiants, ont réussi à obtenir un prêt à la banque pour faire ériger un immeuble de trois étages en bord de mer. La banque prend en garantie les actifs des parents. Ils ont offert en nantissement leurs contrats d’assurance-vie à hauteur de 1 million d’euros. Sans cela, la banque n’aurait jamais pu leur octroyer un tel crédit. Un cas qui reste exceptionnel.
ALEXANDRA BOQUILLON
Les donations simples, un cadeau empoisonné ?
Jean-Luc a transmis 230.000 euros à ses filles dans le cadre d’une donation-partage. "Dans ce cas, la valeur du bien acheté avec l’argent de la donation reste figée dans le temps et n’est pas rapportable dans la succession", explique Me Nathalie Couzigou-Suhas. A l’inverse, Pierre a donné 30.000 euros à ses fils, Marc et Loïc, à travers une donation simple. Marc a acheté un appartement de 300.000 euros alors que Loïc a préféré dépenser ses 30.000 euros en voyages. Au décès de leur père, si l’appartement de Marc vaut 600.000 euros, c’est comme s’il avait reçu 60.000 euros lors de la donation. Il devra alors rendre 30.000 euros à Loïc, s’il n’y a pas d’autre patrimoine transmis dans la succession. De quoi semer la zizanie dans une fratrie.